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翊一，为原创作品。

每个国家和地区，都有着各自不同的投资秘诀，而在日本的房地产投资中，流传着这么一句话：“买房选东京，民宿选大阪，情怀选京都，其它不考虑。”

这里的东京，指的便是东京都区部，即大家常说的「东京23区」。

东京23区总面积不大，仅有km，也因此经常被拿来与北京五环（km）和上海外环（面积km）作对比，是全日本最为核心重要的地段。

当然，更是海外人士投资或移居的首选之地。

东京都区部面积虽小，讲究可不少。人们惯常把23区以「都心6区」为轴，再将其四周环绕的城区顺时针分为「城南4区」、「城西2区」、「城北4区」、和「城东7区」这几大区域。

而区域之间的最大差异，无非两个字：地价。

都知道，日本买房不仅是拥有永久产权，最有价值的还得是拥有相应的土地份额，房价即包括地价。

换句话说，可以通过地价了解到，该区域房产投资的价值是多少？甚至可以通过区域地价的升幅涨跌，估计房产未来的升值潜力。

所以，今天这篇文章，就试着通过对比东京23区的地价，看看五大区域的“地价之王”，都是到底凭借着什么底气吧！

都心区域

中央区：

区如其名，中央区的地理位置处在东京23区的正中央，大小只有10.15km（还比不上香港国际机场），在东京23区的面积排名中，也是倒数第二，却无碍其成为日本经济贸易、商业的金融中心。

著名的日本央行、东京证券交易所、以及众多证券公司所在的日本桥，人称东京“华尔街”，都位于中央区内。当然，还有大家熟知的、号称“亚洲最昂贵的地方”：银座，更是中央区的主要地标。（更加具体介绍可看文章《银座、日本银行、奥运村……若你在这里拥有一套房，就等于住在东京的心脏》）

所以，中央区的地价，自然也向“钱”看齐，约万日元（约合人民币26万）每平方米，高居东京首位。

千代田区：

一句话，千代田区是日本的“权力”中心，肩负着日本政治中枢的职能；像日本国会、参众议院、最高裁判所，乃至日本天皇的皇居、首相的府邸，统统坐落在此，基本上是日本政治家和官僚名人的根据地。

但有点让人反差的是，看似正经严肃的千代田区，同时也是动漫天堂——秋叶原的所在地。（更加具体介绍可看文章《鲁迅除了是“中国打假第一人”，他还是个有远见的“炒房客”》）

不过，既然与日本皇族、领导人做“邻居”，天生衔“金钥匙”，千代田区地价自是东京第二高，约万日元（约合人民币25万）每平方米。

港区：

东京国际化、多元文化氛围最为浓厚的区域。港区紧挨东京湾边上，聚集着诸多驻日外国大使馆，以及各大外资企业的总部，外国人居民占整区人口的10%。

不夸张地说，这里决定了外界如何看待日本，也是日本了解国际动向的重要“窗口”，就连五大民营电视台也都在此处。（更加具体介绍可看文章《想成为上流人士？你得在这儿先有套房》）

东京塔、海滨公园、虎之门、白金台……港区从来不缺乏各种高端娱乐场所和高级住宅区，地价也排到了东京第三位，约万日元（约合人民币22万）每平方米的高价。

毫无疑问，中央区、千代田区、港区是都心区域的“黄金三角”，加起来的面积也不过42.24km，不计路况的情况下，骑自行车绕完这三区，可能也就2～3个小时。

但也正因土地有限，区域的政经地位又不可动摇，黄金三区的房子可谓是有价无市、不愁卖；虽然投资门槛相对高，可胜在资产价值坚挺，即便在疫情最严重的时候，三区地价还逆势攀升。

城南区域

目黑区：

新兴中产阶级的心头好，充满文艺小资情调的一方天地。目黑区临近都心涩谷（步行距离大约也就15分钟），但这里鲜少高耸入云的摩天大楼，以普通中低层公寓、独栋居多，少了一份喧闹，多了一番沉静。（更加具体介绍可看文章《只知道木村拓哉远远不够，你还应该知道他住的地方究竟有多牛》）

聚集众多美术展厅、传统民艺馆、老牌学府，不少文艺界名人选择定居在此，低调、富裕，充满品味，说的便是目黑区，地价也相对“友好”，约为万日元（约合人民币6万）每平方米，城南区首位，东京第9位。

品川区：

跨时代交通脉络的代名词。品川区最为鲜明的特点是，交通系统的强大，东海道新干线和山手线等主要运输干线在此区贯穿相连，共有14条铁道路线可利用。（更加具体介绍可看文章《是时候展示真正的实力了！在这里买套房就等于跟日本皇家做邻居》）

年，山手线新设了高轮新车站，从品川区到羽田机场只要20分钟，到年，从东京（品川站）到名古屋的城际悬浮列车也即将开通，交通潜力带动着品川区地价的提升，约为万日元（约合人民币5.09万）每平方米，排东京第10位，但年2.89%的地价升幅，排23区的前五名。

可以看出，东京的城南区域，与都心区域比起来，是一个不太需要高昂成本投入，却仍能享受到优质生活的地方。

一边承接着东京市中心的余热，一边保持自身发展节奏，房子地皮因“物美价优”而变得十分抢手，近些年的升值幅度亦非常瞩目。

城西区域

中野区：

如果用一个词来形容中野区，那便是“接地气”，接壤都心涩谷、新宿两区（搭乘JR线两三站的距离），但生活成本却意外低廉，没多少高端娱乐场所、餐厅，有的是充满烟火气的地道餐馆和超市，几乎是个纯住宅区，也因此得到很多上班通勤族的喜爱，选择在此处租房、买房。（更加具体介绍可看文章《作为一个“什么都不行”的人，住在这里我很幸运》）

在他们看来，中野区是东京快节奏生活中的缓冲地带，充满着包容和人情味，地价约为96万日元（约合人民币4.7万）每平方米，排东京第11位，但升值幅度高居第一。

杉并区：

动漫制作之城，全日本大小共有多家动漫制作公司，其中就有70家集中在衫并区，比如知名动画《名侦探柯南》、《中华小当家》、还有宫崎骏动画电影《风之谷》的制作公司等，因动画行业仍是日本的重要产业，每年都吸引不少优秀从业人员，在人口持续流入的背景下，衫并区的居住需求非常稳健上升。（更加具体介绍可看文章《这是我见过东京都内最有“文化”的地方了！》）

目前的该区地价约为74万日元（约合人民币3.6万）每平方米，排名东京第12位，但与去年同比涨幅3.41%，仅次第二！

东京城西只有中野、衫并两个区，但不难发现这两个区的优势便是“性价比高”，生活负担不重，舒适且自由，得到不少年轻群体的追捧，地价升值幅度也高居第一、二位，未来的区域潜力更加值得期待。

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城北区域

丰岛区：

东京真正的“中国城”，这个区域应该不需多作介绍，如果担心移居或驻留日本期间会“水土不服”，选择城北的丰岛区绝不出错。在丰岛区，外国人口占到了10%，而其中的一半都是中国人，尤其是在池袋，随处可见中式餐馆和留学生的身影。（更加具体介绍可看文章《这简直是奇迹！东京真正的“中国城”竟然是它？》）

因中式氛围浓厚，丰岛不仅吸引国人，也吸引访日的外国游客，经济活动繁荣，地价也跟着水涨船高，约万日元（约合人民币8.7万）每平方米，东京排名第六，升幅可观。

城东区域

台东区：

要问日本的樱花哪里最好看？那必然是台东区，因这里拥有东京赏樱最有名的场所——上野公园。同时，又有着闻名海外的寺庙——浅草寺及其附近一带商业区，处处充满着江户风情。

都知道，日本是极受欢迎的观光旅游国家，所以台东区的面积虽然是23区中最小的，却从不缺乏人潮，区域的大厦和土地等被高度利用，商业化程度高，台东的地价及房价，也因稀缺的旅游资源作保障，下跌风险低。（更加具体介绍可看文章《东京中的小江户：这里的樱花最繁盛，这里的人潮最涌动》）

目前台东地价约为万日元（约合人民币7.4万）每平方米，排东京第7位。

荒川区：

东京都市中的“绿洲”。若单看名字，不少人会误以为荒川区是东京偏远的郊区，且十分“荒芜”，事实却恰恰相反。荒川紧挨着台东区，区内地势平坦且绿地众多，自然环境十分优美。

属于兼顾了城市发展和自然生态的平衡，同时荒川区优质的教育环境和育儿环境，吸引了不少年轻夫妇和家庭，是一个相对年轻化的区域。（更加具体介绍可看文章《名字带个“荒”实际可一点都不荒，千万别被它的名字骗了！》）

因人口活力左右着房地产的走势，荒川区算是近些年房产投资的黑马，升值幅度数次居于榜首，现地价约为71万日元（约合人民币3.4万）每平方米，排名东京第15位。

可以说，东京的城东区域，将日本的「下町风情」，即旧时候平民化生活，展现得淋漓尽致，有的将其整合成了独特的旅游资源，发展新兴商业，如台东区；有的利用自然优势，打造城市的宜居之地，如荒川等区。

无论是哪种方式，都极大化的发挥土地的优势，大幅提升了区域房产的价值。

写在最后

总结下来，东京23区的各个区域，都有着各自的优势和特点，房产投资的选择门槛也比较多，即便拿着多万，想在东京拥有“住房自由”，也不是什么难事。

虽说没有绝对完美的区域，但在东京，或许能允许每个人，凭借自身不同的需求和能力，找到那处与自己生活气质相符的地方……

这也许才是投资东京房产的魅力和幸运吧！

......

为了摸透东京23区特质，我们耗费小半年时间，翻遍大大小小的中日文资料，终于完成了这本东京房产投资手册。

它会成为你的买房指南，好好珍藏，未来总会用上。

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